Глушков: проблемы отрасли глубже ставки — горизонт планирования подрядчиков 0,9 месяца
Что случилось
Издание «Строительная газета» опубликовало большое интервью с президентом Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антоном Глушковым, посвященное итогам обсуждения строительной тематики на Петербургском международном экономическом форуме. Центральная мысль разговора: трудности отрасли не сводятся к дорогим кредитам, и одним смягчением денежно-кредитной политики их не устранить.
По оценке главы НОСТРОЙ, сокращение числа проектов идет повсеместно и не щадит ни крупных девелоперов, ни региональных компаний. Объем строящегося жилья в новых проектах снижается уже два года подряд — ежегодно примерно на 18–20%. В отдельную зону риска Глушков выделил компании, ведущие одновременно менее трех проектов: между ними возникают технологические паузы, которые рвут график работ и обостряют проблемы с персоналом.
Почему это важно для подрядчиков и членов СРО
Наиболее жесткая цифра интервью касается именно подрядного сектора — ядра членской базы строительных СРО. Средний горизонт планирования загрузки подрядных организаций, по официальной статистике, составляет 0,9 месяца. В НОСТРОЙ состоит 104 тысячи членов, из них свыше 90 тысяч — субъекты малого предпринимательства, живущие от заказа к заказу; типичный срок выполнения работ для физических лиц — две-три недели.
Из этого Глушков выводит прямую связь с кадровым дефицитом: компания, которая не знает, чем будет занята через месяц, не может планировать набор и обучение специалистов на три года вперед. Для руководителей подрядных организаций это означает, что кадровая проблема — не следствие неумелого HR, а производная от структуры спроса: пока загрузка измеряется неделями, инвестировать в долгосрочную подготовку специалистов в состоянии единицы.
Ставка не спасет: ожидания и реальная доступность кредита
Отдельный блок интервью посвящен надеждам на снижение ключевой ставки. Глушков предлагает различать потребительские ожидания и реальную доступность кредита. Прошлогодняя тенденция к снижению ставки поддержала ожидания и вызвала всплеск рыночной ипотеки — заемщики рассчитывали на скорое рефинансирование, которое так и не произошло, что отпугнуло людей от покупки «здесь и сейчас».
При годовой инфляции около 7% сближение рыночной ипотечной ставки с этим уровнем могло бы оживить спрос. Однако глава НОСТРОЙ видит здесь ловушку для девелоперов: сейчас первичный рынок выигрывает за счет льготных программ, и один и тот же объект на первичке и вторичке в пределах льготных лимитов различается в цене почти на 30%. Как только рыночная ипотека приблизится к льготной, в конкуренцию включится вторичный рынок, который уже демонстрирует заметное снижение цен. На объеме сделок на первичном рынке это, по мнению Глушкова, положительно не скажется.
Даже сверхльготные программы не меняют картину: дальневосточная ипотека под 2% не дала бума и стабильности — в регионах Дальнего Востока количество сделок тоже сокращается, хотя и умереннее. Платежеспособный спрос, считает президент НОСТРОЙ, близок к пределу: гипотетическая тотальная льготная программа под 6% на все новостройки добавила бы рынку максимум 10–15%, но не удвоила бы его.
Структура себестоимости: строительная часть сжалась до половины
Реально изменить ситуацию, по Глушкову, могут два фактора: доступность кредитного плеча (с описанными выше оговорками) и структурное изменение себестоимости строительства.
Четыре года назад себестоимость проекта делилась на три части — участок, строительная себестоимость и техприсоединение, при этом на собственно строительство приходилось минимум 70%, а на землю и подключение к сетям — максимум 30%. Сейчас доля строительной составляющей у большинства игроков упала до 50% и ниже — не потому, что строить стало дешевле, а из-за роста остальных статей.
Первая причина — подорожание земли: ресурс сокращается при растущем спросе. Вторая — стоимость технологического присоединения. Пример из интервью: в Красноярске плата за подключение к сетям водоснабжения и водоотведения выросла единовременно в три раза. Фон — техногенные аварии на канализационных коллекторах 1970-х годов постройки с газовой коррозией и физическим износом: сети, перешедшие от государства к муниципалитетам и частным владельцам, требуют обслуживания, и его стоимость перекладывается на подключаемые проекты.
Что это значит на практике
Для строительных и проектных компаний выводы интервью сводятся к трем наблюдениям. Во-первых, ориентироваться на скорое восстановление спроса после снижения ставки преждевременно — эффект может быть съеден конкуренцией с вторичным рынком. Во-вторых, короткий горизонт заказов у подрядчиков — это системная характеристика рынка, а не сбой отдельных компаний, и кадровую политику стоит строить исходя из нее. В-третьих, давление на маржу все сильнее исходит не из строительной части бюджета, а из стоимости земли и техприсоединения — то есть из статей, которые подрядчик не контролирует вовсе.
Источник — «Строительная газета», интервью Антона Глушкова: «Не ставкой единой: отрасли необходимы системные изменения, в том числе в кадровом вопросе».