Эксперты не ожидают массового перевода нераспроданных квартир в аренду
Почему квартиры не станут массово арендным фондом
Застройщики, вероятнее всего, не будут системно переводить непроданные квартиры в готовых новостройках в долгосрочную аренду. Об этом пишет «Строительная газета», приводя оценки участников рынка.
Для девелопера продажа квартир — не просто способ получить выручку, а основа цикла проекта. После завершения строительства средства от реализации жилья необходимы для расчётов по финансированию и запуска следующих площадок. Если квартиры остаются на балансе для сдачи внаём, капитал возвращается существенно медленнее, а компании требуется заниматься управлением жилым фондом.
Аналитик по динамическому ценообразованию BM Group development Ирина Павлова связывает ограничение прежде всего с устройством финансирования проектов. «Значительная часть жилья строится с использованием проектного финансирования. Чтобы оставить квартиры в собственности и сдавать их в аренду, застройщику потребуются дополнительные источники финансирования, тогда как основной бизнес застройщика рассчитан на продажу жилья».
Когда арендная схема может сработать
Аренда может стать вариантом для отдельных проектов, но не универсальным решением для рынка. Такая модель возможна, если у девелопера относительно невысокая долговая нагрузка, а в конкретной локации есть устойчивый спрос на жильё. Ещё один сценарий — продажа пула квартир инвестору, который затем самостоятельно организует сдачу объектов.
По оценке Ирины Павловой, дополнительную предсказуемость доходам способны дать долгосрочные договоры с компаниями либо потребность крупных предприятий и социальных учреждений в размещении сотрудников. Однако такие условия зависят от конкретного места и состава покупателей или нанимателей, поэтому не могут автоматически применяться к любому нераспроданному объёму.
Выкуп квартир государством также не выглядит одинаково выгодным для всех застройщиков. Компании будут сопоставлять цену быстрой сделки с потерей ожидаемой маржи и затраты на продолжение продаж на открытом рынке. Для проектов с более высокой себестоимостью закупочная цена может оказаться недостаточной.
Что важно подрядчикам и проектировщикам
Для строительных и проектных организаций это скорее сигнал о сохранении привычной логики девелоперских проектов. Нераспроданные квартиры сами по себе не означают появления нового большого сегмента работ по управлению арендным жильём. В фокусе заказчиков остаются завершение строительства, соблюдение сроков, контроль стоимости и последующая реализация объектов.
Точечная сдача квартир может использоваться как временная мера для получения денежного потока, элемент программы с последующим выкупом или маркетинговый инструмент. Но, как следует из оценок, приведённых «Строительной газетой», она не меняет базовую модель девелопера: построить объект, реализовать квартиры и направить средства в новые проекты.